Valorar vivienda en España

Valoración inmobiliaria online gratuita con datos oficiales y Big Data

Calcula en segundos el valor real de tu vivienda con una valoración online gratuita basada en datos del Catastro y la tecnología DataVenues —el mismo sistema que utilizan Fotocasa y grandes entidades del sector— para estimar precios de mercado actualizados.

Nuestro valorador automático cruza información del mercado inmobiliario español (Catastro, Registro, INE, MITMA, Idealista, Fotocasa y Tinsa) para ofrecerte una estimación inmediata y fiable del precio de venta de tu casa.

⏱️ 1 min • 🛡️ Sin compromiso • 📊 Estimación orientativa con datos oficiales y Big Data inmobiliario

💬 Descubre cuánto vale tu casa hoy y planifica tu venta con datos reales. Si estás en Canarias, solicita una valoración profesional por WhatsApp .

1.1 Por qué conviene valorar tu vivienda antes de vender

Una valoración de mercado bien hecha es el punto de partida para vender con seguridad: alinea el precio real con la demanda de tu zona, evita visitas improductivas y concentra las mejores ofertas en las primeras semanas —el momento de mayor tracción comercial.

Nuestro valorador online ( DataVenues ) aplica modelos AVM con Big Data de Catastro, Registro, INE, MITMA y referencias de mercado (Tinsa, Idealista, Fotocasa) para estimar un rango de valor con confianza media ±5–10 % , según comparables disponibles. En segundos obtienes una cifra orientativa que sirve para fijar una estrategia sólida.

La estimación analiza compraventas reales, tipología, estado, superficie, orientación y comportamiento de los compradores en tu entorno. Con esa base puedes definir precio de salida, márgenes de negociación y un calendario de acciones que acelere la venta.

Para una precisión máxima, un estudio profesional presencial revisa además documentación y singularidades del inmueble. Si estás en Canarias, solicita una valoración personalizada por WhatsApp .

1.2 Qué debes tener claro antes de poner tu casa a la venta

Vender una vivienda arranca con claridad y preparación . Antes de publicar o aceptar visitas, revisa estos nueve pilares que condicionan el resultado: motivo, precio real, papeles, fiscalidad, presentación, estrategia, profesional que te acompaña, negociación y plazos.

1) Motivo de venta

Define si buscas rapidez , máximo precio de mercado o optimización fiscal (herencia, divorcio, traslado, inversión). Tu motivo marca el margen de negociación y el calendario.

2) Valor real de mercado

Ajusta el precio al precio máximo de mercado que los compradores pagan hoy en tu zona, según comparables reales. Evita “poner por si acaso” para no perder el impulso de las primeras semanas.

3) Documentación al día

Ten preparada nota simple, escritura, certificado energético, recibos y estatutos . Orden documental = confianza del comprador y firma ágil.

4) Fiscalidad y gastos

Anticípate a IRPF por ganancia patrimonial , plusvalía municipal , cancelación de hipoteca, notaría y gestoría. Calcula beneficio neto para negociar con seguridad (ver calculadora ).

5) Presentación de la vivienda

Limpieza, orden, luz y home staging mejoran el valor percibido y multiplican solicitudes de visita. Es la inversión más rentable antes de bajar precio.

6) Estrategia de precio y calendario

Define precio de salida , umbrales de ajuste y ventana de máxima exposición. La constancia en el plan evita improvisaciones.

7) Profesional que te representa

Apuesta por un agente con criterio legal, fiscal y de marketing , que documente cada paso y te defienda en la negociación.

8) Negociación consciente

La negociación empieza fijando bien el precio. Ten claros límites, concesiones y objetivo final para responder con firmeza y empatía.

9) Plazos y logística

Planifica mudanza, entrega, cancelaciones y reinversión . Si dependes de herencia o divorcio, prepara autorizaciones y tiempos legales.

1.3 Cómo se determina el precio real de venta

El precio real de venta no es el que se publica, sino el que los compradores están dispuestos a pagar hoy. Comprender esta diferencia es clave: el comprador llega informado, compara y negocia con datos. Tu fortaleza está en anticiparte con la misma información.

📊 1. Comparables de mercado reales

Se analizan viviendas vendidas recientemente con características similares: ubicación, superficie, estado y orientación. Es el método de comparables, base del Big Data inmobiliario .

Ejemplo: si tres inmuebles parecidos se vendieron entre 225.000 € y 240.000 €, el rango de mercado fiable está ahí, con un margen del 5–10 % según estado y vistas.

🏗️ 2. Factores que más influyen en el valor

• Ubicación: entorno, vistas, orientación, accesos y servicios.
• Estado: reformas, calidades y eficiencia energética.
• Superficie útil: los m² habitables valen más que los construidos.
• Oferta y demanda: número de viviendas similares publicadas.
• Documentación: un inmueble sin cargas vale más y se vende antes.

💶 3. Precio de anuncio vs. precio de venta

El precio de anuncio es lo que se pide; el precio de venta es lo que el comprador paga. En España, la diferencia media ronda el 8–12 %, aunque se reduce al 3–5 % cuando se publica a valor real de mercado . Cuanto más tiempo pasa un anuncio sin interés, más pierde visibilidad y valor percibido.

🧮 4. Herramientas de valoración automática (AVM)

Los modelos AVM (Automated Valuation Model) como DataVenues cruzan millones de registros de Catastro, INE, Registro, MITMA, Tinsa, Idealista y Fotocasa para ofrecer un rango estimado con confianza media ±5–10 %. El análisis se afina con la revisión de un profesional local .

🚫 5. Errores comunes al fijar el precio

• Basarse en lo que “piden los vecinos” y no en lo que se vende.
• Ignorar diferencias clave como vistas, altura o reforma.
• Confundir precio sentimental con valor real de mercado .
• Reducir tarde: el mercado ya percibe el inmueble como “quemado”.

1.4 Estrategia de venta basada en datos y presentación profesional

Una vivienda no se vende solo por estar publicada, sino por cómo se presenta, a qué precio y con qué estrategia . El mercado actual es selectivo: los compradores comparan al detalle y descartan en segundos. Por eso, la clave está en diseñar un plan de venta con datos, método y presentación profesional.

📈 1. Posicionamiento del precio desde el primer día

Los primeros 15 días son decisivos. Es cuando el portal muestra la vivienda con más visibilidad y cuando los compradores más activos están atentos. Un precio ajustado al valor real de mercado multiplica las visitas y genera competencia entre interesados. Si el precio está inflado, las visitas se reducen y el inmueble se “quema” en el portal.

✔ Estrategia recomendada: publicar a precio de mercado, no por encima. El exceso inicial suele traducirse en rebajas mayores a medio plazo.

🏡 2. Presentación visual y emocional

La primera impresión digital decide si un comprador visita o pasa de largo. Fotografía profesional, orden, limpieza y luz natural son imprescindibles. El home staging potencia el valor percibido hasta un 10 % y genera sensación de hogar, no de producto.

🔹 Cada detalle comunica: colores neutros, espacios despejados y fotos horizontales amplias aumentan el deseo de visita.

🗓️ 3. Calendario y tiempos de exposición

Una venta organizada sigue un calendario: inicio (máxima visibilidad) , seguimiento (ajustes y respuestas) y cierre (negociación final) . No se trata de dejar la vivienda publicada meses, sino de medir resultados y actuar según datos de visitas, clics y solicitudes.

📊 La constancia y la revisión quincenal de métricas (visualizaciones, ratio visita/contacto) son señales del rendimiento real.

🤝 4. Comunicación y negociación estratégica

La venta se gana en la confianza. Contestar rápido, ofrecer información clara y mantener coherencia entre anuncio y realidad fortalece la credibilidad. La negociación profesional se basa en tres pilares: conocer el valor, escuchar sin ceder demasiado y mantener la calma emocional.

✔ Los compradores perciben la seguridad. Si tú conoces los datos, puedes guiar la negociación hacia el precio justo sin tensión.

💡 5. Diferencia entre vender y “poner en venta”

“Poner en venta” es subir un anuncio. “Vender” implica análisis, estrategia, presentación, comunicación y acompañamiento jurídico hasta la firma notarial. Las viviendas bien planificadas se venden antes, con menos negociaciones y a precio real.

2.1 Valorar o tasar una vivienda: diferencias clave

Aunque a menudo se usan como sinónimos, valorar y tasar una vivienda no son lo mismo. La diferencia radica en el objetivo , el nivel de detalle y el uso legal o comercial de cada informe. Conocer esta distinción evita confusiones y permite elegir la opción correcta en cada momento.

🏠 Valoración inmobiliaria (de mercado)

Una valoración inmobiliaria estima el precio real de mercado al que una vivienda podría venderse hoy. Se basa en datos actuales de Catastro, Registro, INE, MITMA y portales como Idealista o Fotocasa , aplicando modelos AVM (Automated Valuation Model) combinados con análisis de comparables.

✔ Su finalidad es comercial y estratégica: sirve para decidir el precio de salida, estimar impuestos y planificar la venta. ✔ Es ideal cuando el propietario busca vender o reinvertir y necesita una orientación rápida y fiable.

📑 Tasación oficial (homologada ECO/805/2003)

La tasación oficial es un documento regulado por la Orden ECO/805/2003 del Banco de España. Solo pueden emitirlo sociedades de tasación homologadas inscritas en el Banco de España. Se realiza mediante visita presencial y se usa para hipotecas, herencias, procesos judiciales o fiscales .

• Incluye inspección técnica y descripción detallada del inmueble.
• Refleja el valor hipotecario o fiscal , que puede diferir del valor de mercado.
• Su vigencia suele ser de seis meses desde la fecha de emisión.

🔍 Cuándo elegir una u otra

2.2 Cómo funciona la valoración online y qué datos utiliza

Las valoraciones online modernas no son estimaciones genéricas: son el resultado de algoritmos avanzados que procesan millones de datos reales. En CB Tu Hogar utilizamos la tecnología DataVenues , el mismo sistema que emplean portales como Fotocasa o grandes entidades del sector. Su precisión media se sitúa entre el ±5–10 % según la disponibilidad de comparables en la zona.

🔍 1. Fuentes oficiales de datos

Cada valoración se apoya en bases de datos públicas y privadas que reflejan el mercado en tiempo real:

• Catastro: determina superficie, uso, antigüedad y características constructivas.
• Registro de la Propiedad: verifica titularidad, cargas, usufructos o servidumbres.
• INE y MITMA: aportan estadísticas oficiales de precios, transacciones y evolución anual.
• Tinsa, Idealista y Fotocasa: ofrecen comparables reales y tendencias locales del mercado.

Todos estos datos se cruzan mediante modelos estadísticos y algoritmos predictivos para estimar el valor actual más probable de tu vivienda.

📊 2. Cómo opera el modelo AVM (Automated Valuation Model)

El modelo AVM analiza miles de compraventas y aplica técnicas de aprendizaje automático para detectar patrones entre viviendas similares. Se tienen en cuenta factores como:

• Localización geográfica: coordenadas exactas y contexto urbano.
• Tipología: piso, chalet, dúplex, ático, casa rural, etc.
• Estado de conservación: reformado, de origen o nuevo.
• Superficie útil y construida: el algoritmo diferencia metros reales y registrales.
• Entorno sociodemográfico: nivel de renta, población y tipo de comprador habitual.

El resultado es un rango estimado de valor (mínimo–máximo) con un nivel de confianza medible. Cuantos más comparables existan en tu zona, más precisa será la estimación.

🧩 3. Limitaciones y revisión profesional

Aunque la valoración online es muy precisa, sigue siendo orientativa . No puede considerar singularidades como vistas excepcionales, calidades únicas o irregularidades urbanísticas. Por eso, la revisión de un experto local es el paso que transforma una estimación en una valoración exacta.

✔ Nuestro equipo contrasta cada resultado con la realidad del mercado en Canarias para afinar el precio a nivel municipal y barrio.

2.3 Casos especiales: herencias, divorcios o propiedades con cargas

No todas las viviendas se venden en situaciones simples. Herencias, divorcios, propiedades con cargas o usufructos requieren una valoración ajustada a la realidad jurídica . Conocer cómo actuar en cada caso evita conflictos, bloqueos notariales y pérdidas económicas innecesarias.

⚖️ Viviendas heredadas

Antes de vender, la herencia debe estar aceptada y registrada . Si uno o varios herederos no desean vender, puede recurrirse a la división de cosa común o a un acuerdo de compensación. Una valoración de mercado previa ayuda a repartir equitativamente los bienes y fijar un precio justo de venta.

✔ En Canarias, es posible coordinar la aceptación y venta el mismo día si el comprador paga sin hipoteca, firmando en protocolos consecutivos en notaría.

💔 Viviendas en proceso de divorcio

En los divorcios, el valor de mercado define los términos del reparto y el grado de equidad. Si ambos propietarios figuran en la escritura, la venta requiere acuerdo expreso o la extinción de condominio . En casos de desacuerdo, puede solicitarse una valoración judicial o pericial independiente .

✔ Una valoración profesional ofrece transparencia y evita conflictos por percepciones subjetivas del valor del inmueble.

🏦 Propiedades con hipoteca o cargas

Vender con hipoteca o cargas registrales es posible, pero exige coordinación. El comprador debe conocer la situación y la cancelación se realiza en la misma notaría. Si existen embargos o usufructos, deben valorarse por separado para definir correctamente el precio neto de venta.

• Hipoteca pendiente: el importe se cancela en notaría con cargo al precio de venta.
• Usufructo: puede restar valor si el usufructuario conserva el derecho de uso vitalicio.
• Embargos o cargas: deben levantarse o descontarse del precio final.

2.4 Financiación y tasación hipotecaria

Cuando el comprador necesita hipoteca, el valor de tasación se convierte en el punto de referencia para el banco. Entender cómo se calcula y cómo afecta a la operación te permite anticiparte, negociar mejor y evitar que una tasación baja bloquee la venta.

📋 Qué es una tasación hipotecaria

La tasación hipotecaria es una valoración oficial regulada por la Orden ECO/805/2003 y realizada por sociedades homologadas por el Banco de España. Su objetivo no es determinar el precio de mercado exacto, sino el valor sobre el que la entidad decidirá cuánto dinero puede prestar.

✔ En la mayoría de los casos, los bancos financian hasta el 80 % del valor de tasación o del precio de compra (el menor de los dos).

🏦 Por qué puede diferir del valor de mercado

El valor de tasación suele ser más conservador que el de mercado. Se basa en criterios técnicos y comparables cerrados, no en el potencial comercial o la demanda actual. Por eso, una vivienda bien presentada y sin incidencias urbanísticas puede venderse por encima del valor tasado.

• Las tasaciones se realizan in situ, con verificación de Catastro, Registro y estado real del inmueble.
• Si la vivienda presenta obras no inscritas, éstas deben legalizarse para que el valor sea reconocido.
• Las cargas o usufructos reducen el valor tasable.

📈 Cómo aprovechar la tasación para vender mejor

Si conoces el valor de tasación antes de publicar, puedes anticipar la financiación máxima del comprador. Esto te ayuda a fijar un precio de salida realista y a evitar operaciones que luego se caen por falta de aprobación hipotecaria.

Una valoración de mercado profesional —como la que ofrece CB Tu Hogar — complementa la tasación oficial con una visión comercial: analiza la demanda real, el perfil del comprador y la rentabilidad potencial para asegurar una venta fluida y sin contratiempos.

3.1 Qué gastos e impuestos debes conocer antes de vender

Antes de aceptar una oferta, conviene conocer con exactitud qué impuestos y gastos se generan en la venta de una vivienda. Solo así podrás calcular tu beneficio real y decidir si es el momento óptimo para vender o reinvertir. A continuación encontrarás los conceptos más relevantes que todo propietario debe tener claros.

💰 1. Impuesto sobre la Renta (IRPF)

La venta de una vivienda genera una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF según la diferencia entre el precio de compra y el de venta, descontando los gastos e inversiones acreditadas. En 2025 los tipos impositivos son progresivos, entre el 19 % y el 28 % según el beneficio obtenido.

✔ Están exentos quienes reinvierten el importe en una nueva vivienda habitual (art. 38 LIRPF) y los mayores de 65 años que venden su residencia principal.

🏙️ 2. Plusvalía municipal (IIVTNU)

El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos se paga al Ayuntamiento donde se ubica la vivienda. Desde la reforma de 2022, el contribuyente puede elegir entre el método objetivo (coeficientes municipales) o el método real (diferencia entre valores escriturados) para pagar la menor cuantía posible.

✔ Solo se paga si existe ganancia. Si se vende con pérdidas, el impuesto no aplica (STC 182/2021 y RD-ley 26/2021).

📄 3. Gastos de venta habituales

• Certificado energético: obligatorio para anunciar y vender (RD 390/2021).
• Cancelación registral de hipoteca: escritura notarial y gestión en el Registro de la Propiedad.
• Honorarios de agencia inmobiliaria: en Canarias, suelen oscilar entre el 3 % y el 5 % del precio final.
• Notaría y gestoría: según aranceles oficiales (Aprox. 400–800 € por escritura).
• Reparaciones previas o home staging: opcionales pero determinantes para aumentar el valor percibido.

📊 4. Beneficio neto y planificación fiscal

La diferencia entre el importe recibido y todos los costes anteriores define el beneficio neto real . Planificar esta cifra permite anticipar liquidez, reinversiones o donaciones. En la siguiente sección podrás utilizar la calculadora fiscal (3.2) para estimar el resultado exacto según tu caso.

3.2 Calculadora de ganancia, IRPF y beneficio neto (orientativa)

Estimación de ganancia patrimonial , posibles exenciones (reinversión o >65 en habitual), abatimiento pre-1994 y IRPF . Añade tu plusvalía municipal si la conoces.

3.3 Gestión del patrimonio e inversiones futuras

La valoración te ofrece un punto de partida para decidir con claridad cómo reordenar tu patrimonio: reinvertir, diversificar, donar en vida, preparar una herencia eficiente o consolidar liquidez. El objetivo es convertir el precio estimado en una estrategia que proteja capital , optimice impuestos y aumente rentabilidad con riesgo controlado.

1) Reinversión inteligente de la vivienda transmitida

Si vendes vivienda habitual, la reinversión permite exención proporcional del IRPF sobre la ganancia. Define un plan de tiempos y un presupuesto realista del nuevo inmueble. Profundiza en: Guía 2025 para vender tu casa y reinvertir sin pagar impuestos y Reinversión en vivienda en construcción: plazos y exención IRPF .

2) Plan fiscal y flujo de caja tras la venta

Calcula el beneficio neto real (IRPF + plusvalía + gastos) y fija un colchón de liquidez para impuestos y cierre. Si tu objetivo es inversión, define ticket por operación, rentabilidad objetivo (bruta y neta) y horizonte temporal. Revisa: ¿Qué pasa si vendo mi vivienda habitual y no reinvierto todo el dinero? Consecuencias fiscales .

3) Diversificación: renta, ubicación y riesgo

Valora equilibrar entre alquiler estable (familias, larga temporada) y oportunidades tácticas (mejoras con revalorización). Analiza municipios y micromercados con demanda solvente. Pistas útiles: Rentabilidad del alquiler en Tenerife en 2025 y Precio vivienda Tenerife 2025 .

4) Donaciones y planificación sucesoria

La donación en vida ordena el patrimonio y reduce conflictos futuros. Evalúa coste fiscal y conveniencia de reservas de usufructo . Amplía en: Donaciones de propiedades de padres a hijos y Sucesiones y donaciones en Canarias .

5) Compra eficiente: costes e incentivos

En la nueva adquisición, considera gastos de compra y posibles incentivos fiscales aplicables. Revisa: Exenciones fiscales al comprar una vivienda en Canarias .

3.4 Oportunidades y riesgos del mercado inmobiliario

Conocer el valor real de una vivienda es solo el primer paso. El siguiente consiste en interpretar el momento del mercado y decidir con estrategia cuándo salir a vender. Estas son las claves que más influyen en el resultado final de cualquier operación inmobiliaria en España.

1) Evolución económica y tipos de interés

Los cambios en los tipos hipotecarios y en la inflación condicionan directamente la demanda. Cuando el crédito es más asequible, aumentan las compraventas; cuando se encarece, los compradores ajustan su presupuesto. Analizar la evolución del Banco de España o del INE ayuda a anticipar tendencias.

2) Equilibrio entre oferta y demanda

Los datos publicados en portales y los informes del Ministerio de Vivienda permiten medir la saturación del mercado. Si hay más demanda que oferta, los precios se mantienen firmes; si ocurre lo contrario, los compradores negocian más. Fijar el precio máximo de mercado desde el principio reduce el descuento final.

3) Rentabilidad frente a mantenimiento

En algunas ciudades, los propietarios valoran si mantener la vivienda en alquiler puede generar una rentabilidad estable o si es mejor vender y reinvertir. El análisis debe incluir rentabilidad neta , gastos anuales y fiscalidad del alquiler frente a la venta.

4) Factores regulatorios y fiscales

Cambios legales como la Ley de Vivienda , las revisiones del valor de referencia catastral o los ajustes del IRPF pueden alterar los resultados de una venta. Consultar fuentes oficiales (BOE, Catastro, AEAT) garantiza tomar decisiones informadas y evitar sorpresas.

5) Estacionalidad y estrategia de salida

Las estadísticas de compraventas muestran que la mayor actividad suele concentrarse entre marzo y julio. Publicar en esas fechas, con fotografías profesionales y precio ajustado, puede acortar los plazos de venta. La planificación es tan importante como el valor mismo.

6) Señales de sobreprecio

• Muchos clics o visitas online, pero sin solicitudes de información.
• Visitas presenciales sin contraofertas.
• Anuncio activo más de 45 días sin interés real.

4.1 Opiniones reales de propietarios que confiaron en CB Tu Hogar

Cada una de estas reseñas refleja experiencias reales de propietarios que confiaron en CB Tu Hogar para vender o gestionar su vivienda. Son testimonios auténticos de personas que destacaron la profesionalidad, cercanía y compromiso del equipo en cada etapa del proceso.

4.2 Calcula ahora el valor de tu vivienda

Obtén en segundos una estimación orientativa basada en datos oficiales y Big Data . Úsala para decidir precio de salida, negociación y calendario con tranquilidad.

¿Prefieres una revisión profesional con documentación y contexto local? Pide tu valoración personalizada por WhatsApp .

4.3 Zonas donde trabajamos

Elige tu isla y municipio o utiliza el buscador para ir directo a tu zona.

4.4 Preguntas frecuentes sobre valorar vivienda online