Declarar la venta de una vivienda en Hacienda: ganancia patrimonial

Averigua qué impuestos pagarás al vender tu casa y cómo declararlos correctamente.

Cuando vendes una vivienda en Tenerife, Hacienda exige declarar la ganancia patrimonial en el IRPF. Se calcula restando al precio de venta el valor de compra más gastos y mejoras. Esa ganancia tributa por tramos y, si no planificas bien, puede reducir notablemente lo que recibes tras la venta.

✔ El beneficio se calcula con precio de venta – precio de compra + gastos.
✔ Tributa en IRPF entre el 19 % y el 28 %, según el tramo de ganancia.
✔ Existen exenciones y reducciones (mayores de 65 años, reinversión, vivienda habitual).
✔ También tendrás que asumir la plusvalía municipal y otros gastos asociados.

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📅 ¿Cuándo hay que declarar la venta?

Siempre que vendas un inmueble, haya o no ganancia, debes declararlo en la Renta del año siguiente a la venta. (Ejemplo: vendes en 2024 → declaras en 2025).

💰 ¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?

La fórmula general es:

Ganancia = valor de venta – valor de adquisición – gastos deducibles

• Valor de adquisición: precio de compra + gastos (notaría, registro, impuestos).

• Valor de transmisión: precio de venta – gastos asociados (notaría, plusvalía, agencia...).

Si quieres conocer cuánto pagarías exactamente a Hacienda según tu caso, puedes usar la calculadora de ganancia patrimonial del IRPF, que estima el impuesto a partir del precio de compra, venta y mejoras. Antes de ello, obtén una valoración gratuita de tu vivienda en España basada en datos oficiales para calcular sobre el valor real de mercado.

Se tributa según los tramos de la base del ahorro:

• 19% hasta 6.000 €

• 21% de 6.000 a 50.000 €

• 23% de 50.000 a 200.000 €

• 27% de 200.000 a 300.000 €

• 28% de 300.000 € en adelante

🏡 ¿Cómo adquiriste la vivienda? Así afecta a tu declaración

No todas las viviendas se compran. Muchas se reciben por herencia, donación o en procesos familiares. Cada caso influye directamente en cómo debes calcular la ganancia patrimonial cuando la vendes.

📜 Vivienda heredada

• Se toma como valor de adquisición el que se declaró en la herencia.

• Cada heredero declara su parte.

🎁 Vivienda recibida por donación

• Se toma el valor fiscal de la donación.

• Puede generar mayor tributación si se vende en poco tiempo.

💔 Adjudicación por divorcio o separación

• El valor de adquisición es la suma de la parte que ya tenías y el valor de la parte adjudicada.

👨‍👩‍👧‍👦 Extinción de condominio

• Se da entre herederos o copropietarios.

• El valor depende del acuerdo reflejado en la escritura de extinción.

🛡️ ¿Se puede estar exento de tributar?

Sí, existen exenciones si se cumplen ciertos requisitos:

• Reinversión en nueva vivienda habitual.

• Venta por mayores de 65 años de su vivienda habitual.

• Venta destinada a contratar una renta vitalicia (mayores de 65 años).

Cada exención tiene requisitos específicos que se deben cumplir para aplicarla correctamente.

🧾 ¿Dónde se refleja en la declaración?

En el IRPF modelo D-100, apartado "Ganancias y pérdidas patrimoniales".
Renta Web te guiará paso a paso para introducir los datos correctamente.

🔁 ¿Qué pasa si hay una pérdida?

Si la venta genera una pérdida patrimonial, también debes declararla. Podrás compensarla con otras ganancias del mismo ejercicio o de los cuatro ejercicios siguientes.

🧭 ¿Necesitas ayuda?

En CB Tu Hogar, inmobiliaria especializada en vender viviendas en Tenerife, no solo te acompañamos durante la venta, sino que también te ayudamos a planificar bien los impuestos, para que vendas con tranquilidad y sin sorpresas.

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Si quieres saber en qué municipios trabajamos y cómo podemos ayudarte en tu caso concreto, puedes consultar nuestra sección para vender tu vivienda en Tenerife.

📚 Fuentes oficiales:

• Agencia Tributaria – Ganancias Patrimoniales

• BOE – Ley del IRPF