¿Qué gastos e impuestos debo pagar al vender mi vivienda en Las Palmas?

Introducción

Cuando un propietario decide vender su vivienda en Las Palmas, la primera pregunta que suele aparecer es: ¿cuánto me quedará realmente en el bolsillo después de impuestos y gastos?
La respuesta depende de varios factores: desde el tiempo que llevas con la propiedad hasta si hay ganancia patrimonial, si la vivienda es tu residencia habitual, o si aún tienes hipoteca. En este artículo te explicamos de forma clara qué gastos e impuestos debes contemplar, con ejemplos prácticos y casos reales.

Principales impuestos al vender una vivienda en Las Palmas

Plusvalía municipal (IIVTNU)

• Es el impuesto que cobran los ayuntamientos cuando se transmite un terreno urbano.

• Se calcula en base al valor catastral del suelo y a los años transcurridos desde la compra.

• El plazo para pagarlo es de 30 días hábiles desde la escritura de compraventa.

• Importante: si vendes por debajo del precio de compra, puedes acogerte a la no sujeción y evitar pagarlo.

👉 Ejemplo práctico:
Un piso en Las Palmas comprado en 2005 y vendido en 2025 con ganancia. El valor catastral del suelo es 20.000 €. Tras 20 años, el Ayuntamiento aplica un coeficiente del 0,17.
Cálculo: 20.000 € × 0,17 = 3.400 € de base imponible. Aplicando un tipo del 29 %, la plusvalía resultaría en 986 €.

IRPF por ganancia patrimonial

La Agencia Tributaria exige declarar la ganancia obtenida en la venta. La fórmula es:

Valor de transmisión – (Valor de adquisición + gastos deducibles).

• Tipos aplicables en 2025:

  • 19 % hasta 6.000 € de ganancia.

  • 21 % de 6.001 a 50.000 €.

  • 23 % de 50.001 a 200.000 €.

  • 26 % más de 200.000 €.

Exenciones importantes:

• Reinvierte en otra vivienda habitual.

• Mayores de 65 años que venden su residencia habitual.

• Dación en pago de la vivienda al banco.

👉 Ejemplo práctico:
Compraste tu vivienda en Vegueta por 120.000 € en 2010 y la vendes en 2025 por 200.000 €.
Ganancia: 200.000 – 120.000 = 80.000 €.
Impuesto:

• 6.000 × 19 % = 1.140 €

• 44.000 × 21 % = 9.240 €

• 30.000 × 23 % = 6.900 €
  Total IRPF = 17.280 €.

IBI y otros impuestos locales

• El IBI se paga anualmente y corresponde al propietario a 1 de enero, aunque puede pactarse con el comprador el prorrateo.

• En muchos municipios de Gran Canaria ronda entre 300 y 600 € al año.

Gastos habituales al vender

Gastos notariales y registrales

• En la compraventa suelen corresponder al comprador, pero el vendedor puede asumir parte si se acuerda.

• Lo que sí paga el vendedor es la cancelación registral de hipoteca: escritura, notaría, gestoría y registro.

• Coste medio: 300–600 €.

Certificado energético

• Documento obligatorio para vender.

• Coste: entre 60 y 150 €, según vivienda y técnico.

Otros gastos posibles

• Cédula de habitabilidad (en algunos casos).

• Honorarios de agencia inmobiliaria, si se ha pactado.

Casos prácticos para entender las diferencias

Caso 1: Vivienda habitual con reinversión

• Venta: 180.000 €

• Compra de nueva vivienda habitual: 190.000 €

• Resultado: exento de IRPF por reinversión.

• Solo paga plusvalía municipal (si procede) y cancelación de hipoteca si existe.

Caso 2: Vivienda de inversión con ganancia

• Venta: 220.000 €

• Compra previa: 140.000 €

• Ganancia: 80.000 € → paga IRPF progresivo.

• Plusvalía municipal según valor catastral y años.

• IBI prorrateado.

• Resultado: puede pagar entre un 15–20 % de impuestos sobre la ganancia.

Caso 3: Vivienda heredada

• El valor de adquisición será el declarado en el impuesto de sucesiones.

• Se paga IRPF por la diferencia entre ese valor y el precio de venta.

• Siempre se liquida plusvalía municipal, salvo pérdida.

Preguntas frecuentes (FAQs)

¿Puedo vender sin pagar impuestos si la casa es mi vivienda habitual?

Solo si reinviertes el importe en otra vivienda habitual o si tienes más de 65 años y la casa es tu residencia habitual.

¿Qué pasa si vendo a pérdida?

Si demuestras que vendes por debajo del precio de compra, puedes librarte de la plusvalía municipal y además compensar la pérdida en tu IRPF.

¿La plusvalía municipal se paga en todas las ventas?

Sí, salvo que no exista incremento de valor. Desde 2021 el Tribunal Constitucional permitió calcularla por método objetivo o real, eligiendo la opción más favorable.

¿Se pueden deducir gastos al calcular el IRPF?

Sí. Entre otros: notaría, registro, ITP o IVA pagado en la compra, honorarios de agencia inmobiliaria, mejoras justificadas con facturas.

¿Cuánto debo reservar como media para impuestos y gastos?

De forma orientativa, entre un 5 % y un 12 % del precio de venta puede destinarse a impuestos y gastos, según la situación de la vivienda y la ganancia obtenida.

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Conclusión

Vender una vivienda en Las Palmas implica conocer con detalle qué impuestos y gastos vas a pagar. La plusvalía municipal, el IRPF, el IBI y los gastos notariales o de cancelación de hipoteca son los principales.
Con una planificación fiscal adecuada puedes aprovechar exenciones y reducir al máximo la carga impositiva, asegurando que recibes lo que realmente esperabas.

Si estás pensando en vender, lo más recomendable es contar con un asesoramiento profesional que calcule con precisión tu caso. Así evitarás sorpresas y tendrás la seguridad de estar tomando la mejor decisión.

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Fuentes oficiales consultadas

• Agencia Tributaria – Ganancias patrimoniales

• BOE – Real Decreto Legislativo 2/2004, Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Plusvalía)

• BOE – Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF

• Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria – Ordenanzas fiscales