¿Qué pasa si vendo mi vivienda habitual y no reinvierto todo el dinero? Consecuencias fiscales

7 de julio de 2025

Cristina Benítez

Resuelve cuánto tributas y cómo reinvertir sin perder la exención.

Si vendes tu vivienda habitual y no reinviertes todo el dinero, Hacienda solo te aplicará la exención en la parte proporcional que realmente reinviertas en otra vivienda habitual. El resto tributará como ganancia patrimonial en tu IRPF.

✔ Ejemplo: si vendes por 280.000 € y solo reinviertes 140.000 €, quedará exenta la mitad de la ganancia; la otra mitad pagará impuestos (19–23 % según tramo).
✔ Con hipoteca también vale: la reinversión incluye lo que financias con préstamo.
✔ Plazos: 2 años para reinvertir, o 4 si es vivienda en construcción.
✔ Documentación: escrituras, transferencias bancarias, facturas y, si procede, contrato de obra.
En compras sobre plano en Canarias, los pagos a cuenta sirven para justificar la reinversión si la obra finaliza en 4 años.
Si reinviertes fuera de plazo o solo parcialmente, pagarás por la parte no exenta: conviene planificar desde arras.

Si deseas saber cuánto pagarías exactamente por la parte no reinvertida, puedes calcularlo con la herramienta de ganancia patrimonial de Hacienda. Antes, obtén una valoración gratuita de tu vivienda en España para partir del valor real de mercado y afinar el resultado.

Exención por reinversión parcial: sí, pero proporcional

La normativa fiscal (artículo 38 de la Ley del IRPF y artículo 41 del Reglamento) permite que el contribuyente reinvierta solo una parte del importe obtenido en la venta. En ese caso, la exención también se aplica de forma proporcional.

¿Cómo se calcula?

Hacienda calcula qué porcentaje del valor total obtenido por la venta se ha reinvertido, y aplica ese mismo porcentaje a la exención sobre la ganancia patrimonial.

Ejemplo práctico en Tenerife:

Precio de venta en Santa Cruz: 280.000 €
Valor de adquisición + gastos: 170.000 € (comprada en 2012)
Ganancia patrimonial: 110.000 €
Reinversión realizada: 140.000 € (compra de otra vivienda en El Rosario)
Porcentaje reinvertido: 50 %
Ganancia exenta: 55.000 € | Ganancia tributable: 55.000 €

Ten en cuenta que en Tenerife el valor de mercado ha subido más de un 12 % solo en el último año (según Idealista y el INE), lo que implica que muchos propietarios tienen ganancia incluso aunque compraron hace pocos años.

Reinversión con hipoteca: también cuenta

Puedes financiar total o parcialmente la compra de la nueva vivienda habitual. Hacienda considera que la reinversión también incluye las cantidades financiadas, no solo las que hayas aportado de tu bolsillo.

Ejemplo:

Vendes por 250.000 €.
Compras por 260.000 €: aportas 60.000 € y el resto lo financias.
Reinversión total: 260.000 € (100 % del importe de venta).
Resultado: exención completa si cumples los plazos.

Documentación que debes conservar

Para justificar correctamente una reinversión parcial o total:

Escritura de compraventa de la vivienda vendida.
Escritura de adquisición de la nueva vivienda.
Justificantes bancarios de pagos y transferencias.
Escritura del préstamo hipotecario (si lo hay).
Contrato de obra (si está en construcción).

En Canarias es habitual que la nueva vivienda se compre sobre plano. En ese caso, Hacienda te permite justificar la reinversión con pagos a cuenta, aunque no se haya escriturado aún. Pero la construcción debe finalizar en un máximo de 4 años desde la venta.

Plazos clave a tener en cuenta

2 años para reinvertir el dinero (antes o después de la venta).
4 años para terminar la construcción si la vivienda está en obra nueva.

Estos plazos están recogidos en la normativa del IRPF y han sido respaldados por sentencias del Tribunal Supremo y resoluciones de la Dirección General de Tributos (como la V0964-18 y la V0945-22).

Consecuencias si no reinviertes todo o lo haces tarde

Si no reinviertes nada, tributas por el 100 % de la ganancia.
Si reinviertes fuera de plazo, pierdes la exención.
Si reinviertes parcialmente, solo se exime la parte proporcional.

Y cuidado: declarar que vas a reinvertir y no hacerlo en plazo obliga a rectificar la declaración y pagar intereses de demora.

Cómo se paga la ganancia en Canarias si no hay exención completa

La ganancia tributa en el IRPF estatal, no en el tramo autonómico canario. En 2025 los tramos son:

19 % hasta 6.000 €
21 % de 6.000 € a 50.000 €
23 % de 50.000 € a 200.000 €
27 % de 200.000 € a 300.000 €
28 % más de 300.000 €

Ejemplo: si tributas por 55.000 € de ganancia, pagarás entre el 19 % y el 23 %, según el tramo.

Recomendación final

Si tienes previsto reinvertir solo una parte, te conviene calcular desde ya cuánto dinero necesitas aportar y asegurarte de que está dentro del plazo. Hazlo siempre con justificantes bancarios y asesoramiento profesional.

Si además la vivienda es en obra nueva o tienes varios titulares, la estrategia debe planificarse desde la firma de arras. En CB Tu Hogar te ayudamos a organizar todo el proceso sin sorpresas.