¿Quién paga la plusvalía municipal al vender una casa en 2026?

¿Quién paga la plusvalía municipal al vender una casa en 2026?

Descubre quién debe asumir este impuesto y cómo planificar tu venta para evitar errores y costes innecesarios.

La plusvalía municipal es uno de los impuestos que más dudas genera cuando se vende una vivienda y, a la vez, uno de los que más impacto económico puede tener si no se revisa con antelación. En muchos casos, los propietarios la asumen sin cuestionarla o la pagan sin comprobar si el cálculo es correcto, cuando la normativa actual permite revisar, reducir o incluso evitar el pago en determinados supuestos.

Si vendes una vivienda en 2026, la regla general es clara: la plusvalía municipal la paga el vendedor, salvo que en la negociación se acuerde expresamente que la asuma el comprador y así se refleje en la escritura. Este impuesto lo gestiona el ayuntamiento y no se calcula sobre el precio de venta, sino sobre el valor catastral del suelo y los años que han transcurrido desde que adquiriste la vivienda.

En Canarias, donde el mercado inmobiliario ha experimentado una fuerte revalorización en los últimos años, la plusvalía municipal puede alcanzar importes elevados, especialmente en municipios con valores catastrales altos o en viviendas mantenidas durante muchos años. Por eso, entender cómo funciona y qué opciones ofrece la ley es clave antes de firmar.

✔ Con carácter general, la plusvalía municipal corresponde al vendedor, salvo pacto distinto en escritura.

✔ El importe varía en función del valor catastral del suelo y del tiempo de tenencia del inmueble.

✔ Tras las sentencias del Tribunal Constitucional, el contribuyente puede elegir el método de cálculo más favorable (objetivo o real), lo que en muchos casos reduce significativamente el impuesto.

✔ Si la venta se realiza con pérdidas, es decir, si no ha existido un incremento real del valor del suelo, existe derecho a no pagar plusvalía, siempre que se pueda acreditar correctamente.

Planificar la venta con esta información permite evitar errores frecuentes, detectar si existen exenciones o bonificaciones aplicables y comprobar si el cálculo que practica el ayuntamiento es ajustado a la normativa vigente. En operaciones de venta, este análisis previo puede marcar la diferencia entre pagar de más o ahorrar legalmente una cantidad importante.

 ¿Qué es la plusvalía municipal y cómo se calcula?

La plusvalía municipal, técnicamente denominada Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo que gestionan los ayuntamientos y que grava el incremento del valor del suelo urbano desde el momento en que adquiriste una vivienda hasta que la transmites, ya sea por venta, herencia o donación.

Es importante entender que este impuesto no se aplica sobre el valor total del inmueble, sino exclusivamente sobre el valor catastral del suelo, que figura en el recibo del IBI y en el Catastro. El valor de la construcción no interviene en el cálculo.

El importe final de la plusvalía municipal depende de dos factores principales:

• El valor catastral del suelo, fijado por el Catastro y aprobado por cada ayuntamiento.
• El número de años de tenencia, es decir, el tiempo transcurrido entre la adquisición y la transmisión del inmueble.

Tras las sentencias del Tribunal Constitucional y la reforma posterior del impuesto, actualmente existen dos métodos de cálculo:

• el método objetivo, basado en coeficientes municipales según los años de tenencia;
• y el método real, que tiene en cuenta el incremento efectivo del valor del suelo.

El contribuyente puede comparar ambos métodos y aplicar el más favorable, lo que en muchos casos permite reducir significativamente el importe a pagar o incluso evitarlo si no ha existido incremento real.

En municipios de Tenerife como Santa Cruz de Tenerife, San Cristóbal de La Laguna, Adeje o Arona, la plusvalía municipal puede variar notablemente según la ordenanza fiscal aplicable. En la práctica, el impuesto puede oscilar desde importes moderados, en torno a 400 €, hasta cantidades superiores a 4.000 €, especialmente en viviendas con valores catastrales elevados o con largos periodos de tenencia.

Por este motivo, no es recomendable hacer estimaciones genéricas. Cada municipio aplica sus propios coeficientes y tipos impositivos, por lo que el resultado cambia de forma relevante de una localidad a otra.

Para facilitar este análisis previo, en nuestra web dispones de una sección específica de plusvalías en Tenerife, con calculadoras individualizadas por municipio, donde puedes:

• introducir el valor catastral del suelo,
• indicar los años de tenencia,
• y obtener una estimación ajustada a la ordenanza fiscal vigente de cada ayuntamiento.

Esto permite conocer el impacto real de la plusvalía antes de firmar la venta, detectar si existe derecho a exención o a un método de cálculo más favorable y planificar la operación con mayor seguridad.

📌 Fuente oficial: Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales – BOE

 ¿Quién paga la plusvalía por ley en 2026?

La Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece de forma expresa quién debe asumir el pago de la plusvalía municipal en función del tipo de transmisión. Identificar correctamente al sujeto pasivo es fundamental, ya que el ayuntamiento exigirá el impuesto a la persona que marque la ley, con independencia de los acuerdos privados que puedan existir entre las partes.

✔ En una compraventa

En una compraventa, el obligado tributario es el vendedor, ya que es quien transmite la propiedad y, en teoría, obtiene el incremento de valor del suelo.

Solo si ambas partes lo pactan expresamente en la escritura, el comprador puede asumir el pago de la plusvalía, aunque este pacto no es lo habitual y suele ir acompañado de una compensación económica, como una rebaja en el precio.

🔍 Excepción importante:

Si el vendedor reside en el extranjero, la ley establece que el comprador pasa a ser responsable subsidiario frente al ayuntamiento. Esto significa que, si el impuesto no se ingresa, el ayuntamiento puede reclamarlo directamente al comprador, con independencia de lo pactado entre las partes.

✔ En una herencia

Cuando la transmisión se produce por herencia, la plusvalía municipal corresponde a los herederos.

El impuesto se devenga en el momento del fallecimiento y debe liquidarse al aceptar la herencia, incluso aunque los herederos no hayan vendido todavía la vivienda.

Este pago es imprescindible para poder:

• inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, y
• disponer libremente del inmueble en una venta posterior.

✔ En una donación

En las donaciones, el obligado al pago de la plusvalía es el donante, es decir, quien entrega el inmueble de forma gratuita.

La persona que recibe la vivienda no asume este impuesto, aunque sí tendrá otras obligaciones fiscales distintas, como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Aunque en algunos casos se pacte quién asume el coste, la Administración siempre reclamará la plusvalía al sujeto pasivo que marca la ley. Por eso es tan importante revisar la operación antes de firmar y reflejar correctamente cualquier acuerdo en la escritura para evitar conflictos posteriores.

📌 Fuente oficial: Artículo 106 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales – BOE

 ¿Se puede pactar que lo pague el comprador?

Sí. Aunque lo habitual es que sea el vendedor quien asuma la plusvalía, las partes pueden pactar en la escritura que el comprador se haga cargo.

Eso sí, el comprador normalmente solo acepta esta condición si obtiene un beneficio claro, como una rebaja en el precio.

En CB Tu Hogar te asesoramos en la negociación para que no firmes nada en tu contra sin saberlo.

 ¿Hay formas de no pagarla?

Existen tres situaciones principales en las que podrías evitar el pago:

1. Venta con pérdida: si el precio de venta es igual o inferior al de compra y puedes acreditarlo con escrituras y justificantes de pago.
2. Venta de vivienda habitual por mayores de 65 años: en este caso se aplica una exención.
3. Reinversión en vivienda habitual: si vendes y reinviertes en tu nueva vivienda habitual, puedes acceder a la exención en IRPF por reinversión y, en algunos casos, combinarla con bonificaciones municipales.

Además, algunos ayuntamientos en Canarias aplican bonificaciones específicas en transmisiones de vivienda habitual o herencias directas entre padres e hijos.

📌 Fuente oficial: Tribunal Constitucional – Sentencias sobre plusvalía municipal

 ¿Qué documentación necesitas?

• Escritura de compra y escritura de venta.
• Recibo del IBI actualizado.
• Certificado con el valor catastral del suelo.
• Escritura de herencia o donación (si aplica).
• Medios de pago (transferencias, cheques, etc.) que acrediten los precios reales.

En CB Tu Hogar te preparamos la documentación, presentamos el impuesto por ti y revisamos que la liquidación se ajuste a la normativa vigente.

 Conclusión: la plusvalía no siempre es lo que parece

Muchos propietarios terminan pagando más de la cuenta por falta de información o por firmar sin revisar. Lo importante es entender qué dice la ley, comprobar si tu caso se ajusta a alguna excepción y, si procede, defender tus derechos para reducir o evitar el impuesto.

✔ En resumen: cada operación tiene matices. Conocer la normativa y contar con apoyo profesional puede marcar la diferencia entre pagar de más o ahorrar lo que legalmente corresponde.

💬 ¿Tienes dudas con la plusvalía municipal en tu caso? Escríbenos y te asesoramos sin compromiso.

👉 Y si lo que te planteas es vender tu vivienda en Canarias, consulta nuestra sección Vender en Canarias. Allí encontrarás guías detalladas por isla y municipio para planificar cada paso con seguridad.

Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal

¿Es obligatorio que el vendedor pague la plusvalía en una compraventa?

Sí, salvo que las partes acuerden lo contrario en la escritura.

¿Qué pasa si vendo con pérdidas?

No se paga plusvalía siempre que se acredite con escrituras y justificantes de pago.

¿Puede un heredero negarse a pagar la plusvalía?

No. Para inscribir la herencia en el Registro de la Propiedad es requisito imprescindible liquidar la plusvalía.

¿Dónde puedo informarme de todo lo que implica vender mi vivienda en Canarias?

En nuestra sección Vender en Canarias encontrarás guías prácticas por islas y municipios con todos los pasos legales, fiscales y de mercado para vender con garantías.