¿Quién paga la plusvalía municipal al vender una casa en 2025?

¿Quién paga la plusvalía municipal al vender una casa en 2025?

Descubre quién debe asumir este impuesto y cómo planificar tu venta para evitar errores y costes innecesarios.

Si vendes una vivienda en 2025, la plusvalía municipal la paga el vendedor, salvo que en la negociación se acuerde que la asuma el comprador. El cálculo depende del valor catastral del suelo y de los años transcurridos desde la compra. En Canarias, además, la revalorización de los últimos años hace que este impuesto pueda ser muy elevado.

✔ Normalmente la paga el vendedor, salvo pacto distinto en escritura.
✔ El importe depende del valor catastral del suelo y del tiempo de tenencia.
✔ Tras las sentencias del Tribunal Constitucional, puedes elegir el método de cálculo más favorable.
✔ Si la venta es con pérdidas, existe derecho a la exención (no se paga plusvalía).

Además de la plusvalía municipal, Hacienda también grava la ganancia patrimonial obtenida con la venta de la vivienda. Puedes calcularla fácilmente con la herramienta de ganancia patrimonial del IRPF y conocer antes el valor real de mercado con la valoración gratuita de vivienda en España basada en datos del Catastro y del MITMA

 ¿Qué es la plusvalía municipal y cómo se calcula?

La plusvalía es un impuesto que gestionan los ayuntamientos y que grava el incremento del valor del suelo urbano desde que adquiriste la vivienda hasta que la transmites.

• No se aplica sobre el valor total de la propiedad, sino únicamente sobre la parte del suelo que aparece en el valor catastral.
• El cálculo depende de los años de tenencia y del sistema elegido (objetivo o real).

En municipios como Santa Cruz de Tenerife o La Laguna, este impuesto puede oscilar desde 400 € hasta más de 4.000 €, en función del valor catastral y del tiempo transcurrido.

👉 Si estás pensando en vender tu vivienda en Canarias y quieres saber cómo aplicar correctamente la plusvalía en tu caso, consulta nuestra sección Vender en Canarias, donde encontrarás guías específicas por isla y municipio.

📌 Fuente oficial: Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales – BOE

 ¿Quién paga la plusvalía por ley en 2025?

La Ley de Haciendas Locales establece claramente quién es el obligado tributario en cada caso:

• En una compraventa: el vendedor es el sujeto pasivo. Solo si ambas partes lo pactan en la escritura, el comprador puede asumirla, aunque no es lo habitual.
  🔍 Excepción: si el vendedor reside en el extranjero, el comprador pasa a ser responsable subsidiario.
• En una herencia: corresponde a los herederos pagarla en el momento de aceptar la herencia, aunque todavía no hayan vendido la vivienda.
• En una donación: la paga el donante, no quien recibe el inmueble.

📌 Fuente oficial: Artículo 106 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales – BOE

 ¿Se puede pactar que lo pague el comprador?

Sí. Aunque lo habitual es que sea el vendedor quien asuma la plusvalía, las partes pueden pactar en la escritura que el comprador se haga cargo.

Eso sí, el comprador normalmente solo acepta esta condición si obtiene un beneficio claro, como una rebaja en el precio.

En CB Tu Hogar te asesoramos en la negociación para que no firmes nada en tu contra sin saberlo.

 ¿Hay formas de no pagarla?

Existen tres situaciones principales en las que podrías evitar el pago:

1. Venta con pérdida: si el precio de venta es igual o inferior al de compra y puedes acreditarlo con escrituras y justificantes de pago.
2. Venta de vivienda habitual por mayores de 65 años: en este caso se aplica una exención.
3. Reinversión en vivienda habitual: si vendes y reinviertes en tu nueva vivienda habitual, puedes acceder a la exención en IRPF por reinversión y, en algunos casos, combinarla con bonificaciones municipales.

Además, algunos ayuntamientos en Canarias aplican bonificaciones específicas en transmisiones de vivienda habitual o herencias directas entre padres e hijos.

📌 Fuente oficial: Tribunal Constitucional – Sentencias sobre plusvalía municipal

 ¿Qué documentación necesitas?

• Escritura de compra y escritura de venta.
• Recibo del IBI actualizado.
• Certificado con el valor catastral del suelo.
• Escritura de herencia o donación (si aplica).
• Medios de pago (transferencias, cheques, etc.) que acrediten los precios reales.

En CB Tu Hogar te preparamos la documentación, presentamos el impuesto por ti y revisamos que la liquidación se ajuste a la normativa vigente.

 Conclusión: la plusvalía no siempre es lo que parece

Muchos propietarios terminan pagando más de la cuenta por falta de información o por firmar sin revisar. Lo importante es entender qué dice la ley, comprobar si tu caso se ajusta a alguna excepción y, si procede, defender tus derechos para reducir o evitar el impuesto.

✔ En resumen: cada operación tiene matices. Conocer la normativa y contar con apoyo profesional puede marcar la diferencia entre pagar de más o ahorrar lo que legalmente corresponde.

💬 ¿Tienes dudas con la plusvalía municipal en tu caso? Escríbenos y te asesoramos sin compromiso.

👉 Y si lo que te planteas es vender tu vivienda en Canarias, consulta nuestra sección Vender en Canarias. Allí encontrarás guías detalladas por isla y municipio para planificar cada paso con seguridad.

Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal

¿Es obligatorio que el vendedor pague la plusvalía en una compraventa?

Sí, salvo que las partes acuerden lo contrario en la escritura.

¿Qué pasa si vendo con pérdidas?

No se paga plusvalía siempre que se acredite con escrituras y justificantes de pago.

¿Puede un heredero negarse a pagar la plusvalía?

No. Para inscribir la herencia en el Registro de la Propiedad es requisito imprescindible liquidar la plusvalía.

¿Dónde puedo informarme de todo lo que implica vender mi vivienda en Canarias?

En nuestra sección Vender en Canarias encontrarás guías prácticas por islas y municipios con todos los pasos legales, fiscales y de mercado para vender con garantías.