Reinversión en vivienda en construcción: plazos y exención IRPF

Aprovecha la exención fiscal aunque la nueva vivienda aún no esté terminada.

Si vendes tu vivienda habitual y compras otra en construcción, Hacienda te permite aplicar la exención en el IRPF siempre que reinviertas dentro de los plazos legales. En Canarias esto es muy habitual por la compra sobre plano, y una mala planificación puede hacerte perder el beneficio fiscal.

✔ Dispones de hasta 4 años para que finalice la construcción.
✔ Se admiten pagos a cuenta y justificantes bancarios como prueba de reinversión.
✔ Si no se cumplen plazos, la ganancia tributa como ganancia patrimonial.
✔ La reinversión puede ser parcial o total, incluyendo dinero financiado con hipoteca.

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¿Qué es la exención por reinversión?

Cuando vendes tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial generada está sujeta al IRPF. Sin embargo, si reinviertes ese dinero en adquirir una nueva vivienda habitual, puedes quedar exento de pagar impuestos por esa ganancia.

Esta posibilidad está regulada en el artículo 38 de la Ley del IRPF y en los artículos 41 a 55 del Reglamento del IRPF.

¿Puedo reinvertir en una vivienda que aún está en construcción?

Sí, puedes. Hacienda reconoce la posibilidad de reinvertir en una vivienda que está en construcción, pero establece dos plazos claros:

• 2 años para realizar la reinversión, es decir, para aportar el importe obtenido por la venta de tu vivienda habitual.

• 4 años para finalizar la construcción y poder habitar la nueva vivienda.

Esto está respaldado por varias resoluciones de la Dirección General de Tributos (como la consulta V0945-22) y por sentencias del Tribunal Supremo (STS 2698/2020 y STS 211/2021).

¿Cómo se justifica que he reinvertido?

Puedes justificar la reinversión mediante:

• Contrato de compraventa o de reserva de la vivienda.

• Justificantes de pagos realizados (transferencias, certificaciones de obra, etc.).

• Escritura de adquisición si ya se ha otorgado.

No necesitas haber recibido las llaves ni que la vivienda esté terminada dentro de los dos años. Basta con que hayas invertido el dinero obtenido en ese plazo.

¿Y si solo reinvierto una parte?

Si no reinviertes todo el importe obtenido por la venta, solo se eximirá del IRPF la parte proporcional. Por ejemplo, si vendes por 300.000 € y solo reinviertes 200.000 €, estará exenta la ganancia proporcional a esos 200.000 €.

¿Y si no tengo ganancia al vender?

La exención por reinversión solo se aplica si al vender obtienes una ganancia patrimonial.

Si no hay ganancia (es decir, si vendes por el mismo precio o menos del que compraste, teniendo en cuenta gastos de adquisición y reformas declaradas), no estás obligado a reinvertir ni debes justificar nada ante Hacienda, porque no hay nada que tributar.

Eso sí, conviene revisar bien los cálculos: el precio de adquisición incluye notaría, registro, impuestos de compra y mejoras justificadas.

¿Qué pasa si la obra se retrasa?

La ley permite 4 años desde el inicio de la inversión para que la construcción termine. Si se retrasa por causas ajenas a ti (por ejemplo, si el promotor entra en concurso o hay paralización de obras), podrías justificarlo con documentación y evitar perder la exención.

¿Y si se me olvida declarar la exención en la Renta?

Una reciente resolución del TEAC (2025) recuerda que la exención por reinversión es un derecho, no una opción. Si se te pasa declararlo, puedes pedir la rectificación de tu declaración dentro de los cuatro años siguientes.

Esquema resumen de plazos

Conclusión

Si vas a vender tu vivienda habitual y estás pensando en comprar otra en construcción, sí puedes beneficiarte de la exención fiscal, siempre que respetes los plazos y documentes bien la operación.

Recuerda: los 2 años son para pagar, y los 4 años para que terminen la obra. Mejor si lo haces acompañada de un profesional que te ayude a organizar todo con garantía.

Enlaces internos recomendados

• ¿Qué impuestos se pagan al vender una casa en Tenerife?

• ¿Qué pasa si no reinvierto todo el dinero? 

• Guía para vender tu vivienda habitual y comprar otra sin pagar de más 

Fuentes oficiales consultadas

• Agencia Tributaria: Exención por reinversión

• Consulta vinculante DGT V0945-22

• Sentencias TS 2698/2020 y TS 211/2021

• El País: La reinversión se podrá desgravar hasta 4 años después