Vender casa heredada sin registrar en Tenerife

🏡 ¿Puedo vender una casa heredada que no está registrada en el Registro de la Propiedad en Tenerife?

✅ Resumen legal claro

En España, sí se puede vender una vivienda heredada que no está registrada, siempre que se haga mediante escritura pública ante notario. Sin embargo, esa venta no podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad hasta que no se regularice la situación del inmueble.

Vamos a explicarlo paso a paso con base legal.

📚 Base legal: ¿qué dice la ley?

• Código Civil (art. 1280.1): exige escritura pública para la transmisión de bienes inmuebles, pero no exige inscripción para que el contrato sea válido.

• Ley Hipotecaria (art. 1): el Registro de la Propiedad es voluntario. No es obligatorio registrar una vivienda para ser propietario.

• Ley Hipotecaria (art. 34): sólo el que inscribe su derecho queda protegido frente a terceros. Es decir, si alguien inscribe un derecho antes que tú, puede prevalecer.

⚠️ Por eso, aunque puedas venderla ante notario, es muy recomendable regularizar la vivienda y registrarla antes de ponerla en venta.

❌ ¿Se puede vender si sólo tengo un documento privado?

No. Aunque la propiedad no esté inscrita, la venta debe hacerse mediante escritura pública ante notario. Un documento privado no es suficiente para formalizar la compraventa legalmente.

📌 ¿Y si la casa no está registrada porque nunca se inscribió?

Tienes que iniciar un proceso de regularización registral, que puede incluir:

1. Si hay escritura antigua: llevarla al Registro y acreditar el título.

2. Si no hay escritura: acudir a un notario para iniciar un acta de notoriedad o un expediente de dominio.

3. Si la vivienda fue construida sin licencia: se necesitará informe técnico, certificado catastral, y posiblemente un procedimiento urbanístico (como "fuera de ordenación").

🏗️ ¿Qué es la inmatriculación y cómo se hace?

La inmatriculación es el procedimiento mediante el cual un inmueble se inscribe por primera vez en el Registro de la Propiedad.

Según la Ley Hipotecaria (artículos 203 y 205), existen dos vías principales:

1. Por título público (art. 205 LH):

   • Si tienes una escritura pública de compraventa, herencia o adjudicación, puedes inmatricular el inmueble si aportas también un título previo (anterior en el tiempo) o esperas 2 años desde el otorgamiento del actual.

2. Mediante expediente de dominio (art. 203 LH):

   • Si no existe ningún título anterior, puedes acudir al notario para iniciar un expediente que acredite la posesión continuada del inmueble, su descripción catastral y ausencia de oposición. Este expediente se publica en el BOE y puede ser impugnado.

La inmatriculación permite dar vida registral a inmuebles antiguos o heredados que nunca fueron inscritos.

🤔 ¿Por qué es importante inscribir la vivienda antes de vender?

Porque sin inscripción:

• El comprador no tendrá seguridad jurídica.

• No podrá hipotecarla ni revenderla fácilmente.

• Puede haber reclamaciones de terceros.

• No hay protección registral frente a embargos o fraudes.

📅 ¿Cuánto tarda y cuánto cuesta regularizar?

• Si hay escritura antigua: 1 a 2 meses, coste aproximado 400€ - 700€.

• Si hay que iniciar acta notarial o expediente: 3 a 6 meses.

• Si hay que legalizar urbanísticamente: puede tardar hasta 12 meses.

• Inmatriculación: de 3 a 6 meses, según el procedimiento y si hay oposición.

✅ Conclusión profesional

Sí puedes vender una vivienda heredada no inscrita, pero siempre mediante escritura pública.

No es necesario que la vivienda esté registrada para que la compraventa sea válida, pero es muy recomendable inscribirla antes de vender por seguridad para ambas partes. Si nunca ha estado inscrita, puedes hacerlo mediante inmatriculación por título público o por expediente de dominio.

En CB Tu Hogar te ayudamos a:

• Revisar si la vivienda está registrada o no

• Coordinar los pasos para regularizarla o inmatricularla

• Venderla con plena seguridad jurídica

📋 Fuentes legales consultadas:

• Código Civil Español, artículo 1280

• Ley Hipotecaria Española, artículos 1, 34, 203 y 205

• Colegio Notarial de Canarias

• Registro de la Propiedad de Tenerife